In ottemperanza al dettato normativo di cui al D.L. 50/2017, lunedì 16 Ottobre 2017 è il giorno di prima scadenza per il versamento della ritenuta del 21% da corrispondersi a cura degli intermediari immobiliari con applicazione sui canoni percepiti dal proprietario/comodatario dell’immobile concesso in locazione per il periodo previsto dalla Legge e a far data dal 11 Settembre 2017.
Prima di procedere ad una disamina dell’adempimento, è d’uopo rispolverare i requisiti fondamentali delle locazioni brevi, così sintetizzabili:
- Contratti ad uso rigorosamente abitativo e stipulati da persone fisiche non operanti in esercizio di attività d’impresa;
- Garanzia dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali;
- Durata non deve superiore a 30 giorni ed assenza di obbligo di registrazione;
- Soggezione a regime fiscale ordinario Irpef o a cedolare secca (su opzione);
In cosa consiste l’adempimento?
Gli intermediari immobiliari, (tra cui siti internet quali ad esempio AIRBnB e BOOKING) che per effetto della propria attività hanno permesso la stipula di un contratto di locazione breve, entro lunedì 16 Ottobre 2017 dovranno procedere al versamento della ritenuta a titolo d’imposta nel caso di opzione della cedolare secca ad opera del proprietario ovvero di acconto nel caso di opzione per il regime di imposizione fiscale ordinario. Si ricorda infatti che il locatore ha l’opportunità di sottoporre il canone di locazione ad imposizione fiscale secondo il regolamento della Cedolare Secca avente ad oggetto una percentuale impositiva fissata nel limite proprio del 21%, ovvero secondo il regime ordinario IRPEF suddiviso in scaglioni reddituali per un’aliquota minima stabilita nel 23%. Nello specifico è necessario versare una percentuale pari al 21% del canone stabilito dal contratto di locazione concluso per il tramite della propria attività, importo trattenuto già in sede di stipula e pertanto in sede di pagamento dal conduttore al locatore. L’intermediario dovrà rilasciare apposita certificazione di versamento, pena il pagamento di una sanzione da un minimo di 250 ad un massimo di 2.000 euro. Il proprietario dell’immobile cui è stato detratto l’importo in oggetto dal canone percepito, potrà usufruire del pagamento in sede di liquidazione d’imposta annuale, ovvero di predisposizione del modello dichiarativo UNICO. Giova precisare che per i canoni incassati e versati prima del 11 Settembre 2017, non scatteranno sanzioni per il mancato adempimento.
Quale la modalità di effettuazione dell’adempimento? Il pagamento della ritenuta deve essere effettuato rigorosamente mediante delega F24, utilizzando esclusivamente il codice tributo1919, denominato “Ritenuta operata all’atto del pagamento al beneficiario di canoni o corrispettivi, relativi ai contratti di locazione breve – articolo 4, comma 5, Decreto Legge 24 Aprile 2017 n.50” e avendo cura di compilare le righe relative al mese e all’anno di riferimento. Pertanto, ipotizzando un canone di locazione di 1.000 euro per effetto di un contratto di locazione stipulato a Settembre 2017, sarà necessario compilare il modello F24 nel seguente modo:
- Codice tributo 1628 per un importo di euro 210;
- Mese di riferimento: 09;
- Anno di riferimento 2017.
Nel caso in cui per mero errore si dovesse provvedere all’effettuazione di un pagamento in eccesso, l’Agenzia delle Entrate concede l’opportunità di utilizzare il credito a scomputo di successive imposte, compensando l’importo mediante il ricorso al codice tributo 1628 denominato “Eccedenza di versamenti di ritenute da lavoro autonomo, provvigioni e redditi diversi – art. 15 c.1, lett.b) D.lgs n.175/2014”.
L’obbligo di effettuare la ritenuta richiede che l’intermediario incassi il canone o intervenga nel pagamento, pertanto nel caso in cui il conduttore paghi direttamente il locatore, l’obbligo di pagamento cade in capo a quest’ultimo.
Nel ricordare che a far data dalla prima scadenza sopra menzionata, l’obbligo di versamento ricadrà il 16 di ogni mese successivo all’incasso dei canoni di locazione, pertanto sarà cura del locatore verificare il corretto comportamento degli intermediari, richiedendo la certificazione dei versamenti effettuati, ciò al fine di evitare successivi adempimenti sanzionatori richiesti dall’Ufficio delle Entrate in termini di tanto dibattuta solidaria responsabilità ovvero quantomeno noiose attività di confronto con l’Ente riscossore in sede di accertamento, cui bisognerà dimostrare l’intero iter della locazione.
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